Sprache wählen:

Türkçe  Deutsch  

 

- Yabancıların mal edimine hukuki bakış  »
- Yabancıların taşınmaz mal edimi Sıkça sorulan sorular  »
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

 

YABANCILARIN ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ EDİNİMİ

 

* Bilgiler 15.11.2007 tarihi itibariyledir.

* Çizelgelerde Suriye Uyruklu Gerçek Kişiler yer almamaktadır.

 

Ülkemizde yabancılara taşınmaz satışı Cumhuriyet öncesi ve sonrası olmak üzere iki başlık altında ele alınabilir;

 

I.                    Cumhuriyet’ten Önceki Durum

 

Cumhuriyet öncesi dönemde, 08 Haziran 1868 tarihli   “Uyruk-i Ecnebi yenin Emlaka Mutasarrıf Olmaları Hakkında Kanun” ile yabancılara taşınmaz edinme hakkı tanınmıştır.

Yabancıların, bu kanuna göre edindikleri taşınmazlara ilişkin hakları, Birinci Dünya Savaşına kadar devam etmiştir. 1914 yılında çıkarılan “Kavanin-i Mevcude de Uhudu Atikaya Müstenit Ahkamın Lağvı” ile yabancılara önceden tanınan tüm ayrıcalıklar kaldırılmıştır.

 

II.                  Cumhuriyet Sonrası Durum

 

Lozan Antlaşmasıyla, yabancı gerçek kişilerin mütekabiliyet (Karşılıklılık) esası çerçevesinde Türkiye’de taşınmaz edinimi kabul edilmiştir.

 Bugünkü anlamda yasal düzenleme ise; 1934 tarih ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nda düzenlenmiştir.

 

—              1934–2003 dönemi

 

Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla sadece yabancı gerçek kişilere taşınmaz satın alma ve miras yoluyla edinme hakkı tanınmıştı.

 

Kısıtlamalar:

 

1- Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde edinebileceği alan 30 hektar ile sınırlandırılmış ve bu miktarı geçen alanları edinebilmeleri hükümet iznine bağlı kılınmıştı.

 

2- Köylerde, askeri yasak bölge ve güvenlik bölgeleri ile stratejik alanlarda yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi mümkün bulunmamaktaydı.

 

Öte yandan; 1984 ve 1986 yıllarında bu kanunda yapılan değişiklikle karşılıklılık ilkesine istisna getirmek suretiyle yabancı gerçek kişilerin  (Bakanlar Kurulu Kararıyla) taşınmaz edinmeleri olanaklı hale getirilmiş; ancak her iki yasal düzenleme de Anayasa Mahkemesi kararı ile iptal edilmiştir.

 

—        2003–2005 dönemi

 

4916 sayılı kanunla yapılan değişiklik ile

 

1- Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı gerçek kişilerin yanı sıra yabancı ülkelerde o ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine de 30 hektar ile sınırlı olmak üzere taşınmaz edinme hakkı tanınmıştır.

 

2- Yabancı uyruklu gerçek kişilerin miras yoluyla taşınmaz edinmesinde karşılıklılık koşulu kaldırılmıştır.

 

3- Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esas alınmıştır.

 

4- 442 sayılı Köy Kanunu’nun 87’nci maddesi yürürlükten kaldırılmış ve köy sınırları içerisinde de taşınmaz edinimi mümkün hale gelmiştir.

5- Sınırlı ayni hakların (yararlanma hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, ipotek vb.) tesis edilmesinde, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri için karşılıklılık koşulu kaldırılmıştır.

 

6- Askeri bölge ve güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelerdeki kısıtlamalar aynen muhafaza edilmiş, mevcut kısıtlamalara ek olarak kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye yönelik Bakanlar Kuruluna yetki verilmiştir.

 

Bu düzenleme, Anayasa Mahkemesinin 14/3/2005 tarih 2003/70 E. ve 2005/14 K.sayılı kararı ile oybirliğiyle iptal edilmiştir.

—        2006 ve sonrası dönem

 

29.12.2005 tarihli ve 5444 sayılı Kanunla yapılan değişiklik neticesinde;

 

1- Karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişilerin, ülke genelinde edinebileceği taşınmaz miktarı 30 hektardan 2,5 hektara düşürülmüştür.

 

2- Yabancı uyruklu gerçek kişiler sadece imar planı olan yerlerde konut ve işyeri olarak ayrılan alanlarda taşınmaz edinebileceklerdir.

 

3-Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı aynî hak edinebilirler.

 

4-Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı aynî hak tesis edilemez.

 

5- Karşılıklılığın tespitinde hukukî ve fiilî durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.

 

6- Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından, taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinemeyecekleri alanları tespit etmeye Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır.

 

7- Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanunî zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı aynî haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

 

Ülkemizde yabancıların taşınmaz edinmesinin ilk şartı o ülke ile karşılıklılığımızın bulunmasıdır. Yani, diğer ülkede vatandaşlarımıza taşınmaz edinme hakkı tanınıyorsa ülkemizde de aynı haklar tanınmaktadır.

 

Karşılıklılık olup olmadığı büyükelçiliklerimizce sözkonusu ülkede fiili durum araştırıldıktan sonra Dışişleri Bakanlığımızca belirlenmektedir.

 

Buna göre taşınmaz edinimi konusunda Türkiye ile diğer ülkelerin karşılıklılık durumu:

 

·        Ülkemizle arasında karşılıklılık olan ülke sayısı 54,         

  • Ülkemizle arasında karşılıklılık bulunmayan ülke sayısı 41,

·        Geçerli ikamet izni bulunması kaydıyla ülke sayısı 14,

·        İçişleri Bakanlığı izni ile edinebilen ülke sayısı 28’dir.

 

 

YABANCILARIN ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ

EDİNİM İSTATİSTİKLERİ

 

Türkiye genelinde yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimi;

 

 

Arsa - Arazi Sayısı

Arsa - Arazi sayısı (binalı meskenli)

Bağımsız

Bölüm

Genel Toplam

Taşınmaz sayısı

19.703

 

38.829

58.532

Toplam alan (m2)

30.794.755

 

5.250.792

36.045.547

 

Türkiye genelinde bugüne kadar;

Almanya

15.319

İngiltere

12.962

Yunanistan  *

10.094

İrlanda

3.182

Danimarka

3.101

Hollanda

2.950

Avusturya

1.978

Norveç

1.866

Belçika

895

A.B.D.

833

 

 

 

 

 

  *8.471 adedi Türk asıllı gerçek kişilere aittir.

 

En çok taşınmaz edinilen 10 il ve taşınmaz sayısı

 

 

Antalya

17.782

Muğla

8.332

İstanbul

7.632

Aydın

5.010

Bursa

4.899

İzmir

3.897

Ankara

1.022

Mersin

785

Balıkesir

742

Hatay

719

 Bilgiler 15.11.2007 itibariyledir.

 

 

a) Suriye uyrukluların ülkemizde taşınmaz edinimi

 

Suriye’lilerin taşınmazları, 1939 yılında Hatay’ın Türkiye’ye ilhakından önceki edinimlerdir.

 

Bu tarihten sonra Suriye’lilerin taşınmaz edinimi sadece mahkeme kararı gereği ve intikal işlemleri ile kadastro tespitleri sonucu olmuştur.

Ayrıca 1966 yılından itibaren Suriye uyrukluların ülkemizde bulunan taşınmazları üzerinde maliklerin herhangi bir tasarruf yetkisi bulunmamakta olup, malları hazine tarafından idare edilmektedir.

1062 sayılı Mukabele-i Bilmisil Kanunu gereğince Suriye uyruklu gerçek kişilere ait taşınmaz malların yönetimi Maliye Bakanlığına ait olduğundan Milli Emlak Genel Müdürlüğü ile birlikte Suriye Uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz mallarına yönelik envanter yenilemesi yapılmış ve 13.11.2007 tarih 2172 sayılı yazımızla bütün taşınmaz mal bilgileri Maliye Bakanlığına devredilmiştir. Bu nedenle belirtilen istatistiki verilerde Suriye uyruklu gerçek kişilere ilişkin bilgiler yer almamaktadır. Bu konudaki yetki yukarıda bahsedildiği üzere Maliye Bakanlığına aittir.

Ayrıca  Türk vatandaşlarının Suriye de toplam 1.024.902.000 m2 arazi varlığı kabul edilmiştir.

 

b) Yunanistan uyrukluların taşınmaz edinimi

 

Yunanistan vatandaşları ülkemizin kıyı ve hudut bölgelerinde kanuni miras dışında taşınmaz edinememektedirler. Kıyı ve hudut bölgesi olmayan iç bölgelerimizde edinimleri yasal kısıtlamalar çerçevesinde mümkündür.

 

Türk asıllı Yunanistan vatandaşlarının askeri yasak bölge ve güvenlik bölgeleri dışında ülkemizin her yerinde taşınmaz edinimleri serbesttir.

 Yunan uyruklu gerçek kişilere ilişkin ayrıntılı istatistik aşağıya çıkarılmıştır.

 

İL

YUNAN UYRUKLU

TÜRK ASILLI YUNAN UYRUKLU

TOPLAM

ANKARA

13

2

15

ANTALYA

13

12

25

AYDIN

26

6

32

BALIKESİR

29

138

167

BURSA

83

4.321

4.404

ÇANAKKALE

 

16

16

EDİRNE

4

22

26

ESKİŞEHİR

2

11

13

HATAY

12

 

12

İSTANBUL

934

2.157

3.091

İZMİR

371

839

1.210

KAYSERİ

1

 

1

KIRKLARELİ

1

1

2

KOCAELİ

9

141

150

KONYA

 

4

4

MANİSA

13

424

437

MERSİN

20

 

20

MUĞLA

21

41

62

NEVŞEHİR

1

 

1

SAKARYA

1

13

14

TEKİRDAĞ

9

28

37

TOKAT

1

 

1

YALOVA

59

295

354

TOPLAM

1.623

8.471

10.094

Bilgiler 15.11.2007 itibariyledir.

 

 

 

c) İsrail uyrukluların ülkemizde taşınmaz edindikleri yerler ve taşınmaz sayısı:

 

İsrail uyruklu gerçek kişiler, mevcut karşılıklılık durumuna göre 6 ay geçerli ikamet izni bulunması kaydıyla bir konut edinebilmektedirler.

 

İLLER

TAŞINMAZ SAYISI

Antalya

9

Çanakkale

2

İstanbul

70

İzmir

8

Muğla

2

Tekirdağ

3

Yalova

6

TOPLAM

100

 

 

 

 

 

 

 Sonuç olarak, ülkemizde toplam yüzölçümü 18.487 m2 olan 100 adet  taşınmaz,

72 İsrail uyruklu tarafından edinilmiştir.

 

d) GAP Bölgesinde yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi

 

İLİ

UYRUK

TAŞINMAZ MAL

KİŞİ

YÜZÖLÇÜMÜ m2

ADIYAMAN

ALMANYA

1

1

10

 

A.B.D.

1

1

118

BATMAN

ALMANYA

4

3

146

DİYARBAKIR

ALMANYA

159

62

667.778

A.B.D.

4

4

8.741

AVUSTURYA

2

2

426

İSVEÇ

9

7

61.927

ROMANYA

5

2

10

HOLLANDA

1

1

42

GAZİANTEP

ALMANYA

67

45

221.165

AVUSTURYA

8

8

42.719

K.K.T.C.

2

2

37.500

A.B.D.

2

2

671

AVUSTRALYA

1

1

12

GÜRCİSTAN

1

1

35

İNGİLTERE

1

1

5.272

İRAN

1

1

1

KIRGIZİSTAN

1

1

152

MARDİN

ALMANYA

106

30

510.096

AVUSTURYA

6

1

3.560

HOLLANDA

6

1

3.560

 

FİNLANDİYA

2

2

18.886

 

İSVEÇ

1

1

475

 

LÜBNAN

8

9

97.198

TOPLAM

 

399

189

1.680.501

 Tabloda Suriye uyruklu gerçek kişiler gösterilmemiştir. 

Yine Tabloda görüleceği üzere resmi kayıtlarımıza göre GAP

 bölgesinde İsrail uyruklular adına kayıtlı taşınmaz bulunmamaktadır.  

*Bilgiler 15.11.2007 itibariyledir.

 

e) Yabancı Ticaret Şirketleri

 

Tapu Kanunu’nun 35.maddesi uyarınca, yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanunlar çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler.

 

Buna göre; yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri,

 

   1-Turizmi Teşvik Kanunu (No:2634)

 

   2-Endüstri Bölgeleri Kanunu (No:4737)

 

   3-Petrol Kanunu (No:6326)

            kapsamında taşınmaz edinebilmektedirler.

 

Ancak, 4916 sayılı yasa ile 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yapılan değişiklikle; yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri 2003–2005 yılları arasında 9 adet taşınmaz edinmiş olup, 1 adet yabancı şirket adına 49 yıllığına üst hakkı tesis edilmiştir. 

 

 

f) Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi

 

4875 sayılı “Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu” ile yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla eşit muameleye tabi tutulmuş ve yabancı yatırımcıların Ülkemizde kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türk vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbest bırakılmıştır.

 

4875 sayılı yasanın Anayasaya aykırı olduğu gerekçesiyle iptali talep edilmiş olup, halen Anayasa Mahkemesinde olduğu bilinmektedir.

 

Yabancı sermayeli şirketlere ilişkin istatistikî veriler, Hazine Müsteşarlığı Yabancı Sermaye Genel Müdürlüğünce tutulmaktadır.

 

 

 

Türk vatandaşı ve Türk kökenli hanelerin AB ülkelerindeki Ekonomik Gücü taşınmaz edinimi

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 (Kaynak: Türkiye Araştırmalar Merkezi, Essen 2004 )

 




*Sitemizde Avukat kelimesi sıfat olarak değil, tercüme (Rechtsanwalt, Almanya avukat barosuna kayıtlı Almanya avukatı) olarak kullanılmıştır.

www.hukuk24.com

 

Home / Anasayfa
Avukatlar
Broşür
Hukuk Forum
E-Mail
Basın / Medya
İletişim

 
     

Postanschrift:

Türkstrasse 2

30167 Hannover
 
Tel: 0511 - 76 11 779

Fax: 0511 - 76 11 780

 
Internet: hukuk24
Mail: hukuk24